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Avocat à Neuilly-sur-Seine : Blog

DROIT IMMOBILIER

Bail commercial et taxe foncière

DROIT DE LA FAMILLE

Contribution à l’entretien et l’éducation des enfants mineurs

Convention de concubinage par acte d'avocats

DROIT FISCAL DE LA FAMILLE

Régime de la prestation compensatoire mixte

IFI : Abattement de 30% sur la résidence principale et SCI.

  • REFACTURATION DE LA TAXE FONCIERE PAR LE BAILLEUR

Dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation retient que la refacturation de la taxe foncière au preneur de locaux commerciaux n’a pas à être expressément prévue dans le bail.
En l’espèce, le bail prévoyait que le preneur devait rembourser au bailleur « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit « net » de toutes taxes ».
La Cour d’Appel de SAINT-DENIS DE LA REUNION, dans son arrêt du 19 janvier 2018, avait retenu que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’avait pas été expressément prévu dans le bail.
Or, la Cour de cassation, contrairement à une jurisprudence constante jusqu’alors, a estimé que la clause précitée était suffisamment précise pour imputer la taxe foncière au preneur.
Pourtant, la Loi PINEL du 18 juin 2014 et son Décret du 3 novembre 2014 s’inscrivaient dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation puisque le nouvel article L145-40-2 du Code de commerce s’agissant des baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, prévoyait l’interdiction d’imputer au locataire des charges, et notamment les impôts et les taxes non expressément spécifiés au bail.
Il est recommandé aux parties de rester vigilantes dans la rédaction des clauses de refacturation des charges, malgré l’intervention de la Loi PINEL.

 

Véronique DURAND

Avocat associé

Spécialisée en droit immobilier

  • MODIFICATION DU MONTANT DE LA PENSION ALIMENTAIRE

Suivant un arrêt du 06 novembre 2019, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, en prolongement d’une jurisprudence constante depuis 2012, qu’en cas de demande de modification des pensions alimentaires dues pour l’entretien et l’éducation des enfants mineurs précédemment fixées par une décision judiciaire, l’appréciation de circonstances nouvelles, permettant de déterminer si la requête est recevable, s’apprécie au jour de la décision modificative, en comparaison de la précédente décision.
Ainsi, il faut garder à l’esprit qu’il est toujours possible d’apporter des éléments complémentaires, si ceux-ci sont utiles à la demande, même s’ils sont survenus postérieurement à l’introduction de la requête devant le Juge, et ce jusqu’à la date de l’audience.

 

  • NOUVEAUTE POUR LES CONCUBINS : LA CONVENTION DE CONCUBINAGE PAR ACTE D'AVOCATS :

Bien que les deux termes puissent paraitre contradictoires, il est rappelé qu’il existe une autre voie que celle du mariage et du PACS pour les couples qui souhaitent donner un cadre à leur union libre, sans vouloir recourir à ces deux modalités, à savoir une convention de concubinage qui peut être établie par deux avocats et même être homologuée, le cas échéant, par le Juge aux Affaires Familiales.

Cette convention pourra porter sur l’ensemble des droits et obligations des concubins, tant en matière de propriété des biens meubles, que de la contribution aux charges du ménage et/ou de l’éducation des enfants.

Il est même possible de prévoir l’indemnisation du concubin qui serait délaissé par l’autre en cas de faute, ainsi qu’une « promesse de compensation », déjà reconnue par la jurisprudence, visant à compenser le déséquilibre qui pourrait être causé dans les conditions de vie respectives de l’un des concubins du fait de la fin du concubinage, s’assimilant à une prestation compensatoire.

Cette convention reposera donc sur les bases du droit des contrats et nécessite naturellement l’accord des deux concubins sur chacune de ses dispositions.

 

 

  • REGIME FISCAL DES PRESTATIONS COMPENSATOIRE MIXTES (CAPITAL + RENTE)

Par une décision du 31 janvier 2020, le Conseil Constitutionnel a invalidé le régime fiscal des prestations compensatoires dites « mixtes », c’est-à-dire dont une partie est versée en capital, et une autre partie sous forme de rente (dans la limite de 8 années).
Jusqu’alors, le capital versé dans le délai d’un an de la date à laquelle le jugement de divorce est devenu définitif ou de l’enregistrement de la convention de divorce par consentement mutuel était exclu du bénéfice de la réduction d’impôt de 25 % (dans la limite de 30.500 euros soit 7.625 euros au plus), en application de l’article 199 octodecies du code général des impôts.
Le Conseil Constitutionnel a estimé que, se faisant, le législateur avait méconnu le principe d’égalité devant les charges publiques.
Par conséquent, désormais, le débiteur de cette prestation compensatoire mixte pourra se prévaloir dudit crédit d’impôt.
L’on rappellera par ailleurs, que cette partie en capital n’est pas imposable pour le créancier de la prestation compensatoire.

Addentum :

Dans le cadre du commentaire de cette décision publié sur le site du Conseil constitutionnel, il a été indiqué que les dispositions du Code général des Impôts, déclarées contraires à la Constitution par la décision du 31 janvier 2020 concernaient une version qui n’est aujourd’hui plus en vigueur (l’article 199 octobecies du CGI ayant été modifié par la Loi du 18 novembre 2016 relative au divorce par consentement mutuel déjudiciarisé).

Dès lors, en l’état, les prestations compensatoires mixtes ne semblent pas pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts prévue pour la partie versée en capital dans les deux mois du prononcé ou du divorce de l’enregistrement de la convention de divorce, à défaut pour la Haute Juridiction d’avoir précisé que la solution dégagée par son arrêt du 31 janvier 2020 était transposable aux dispositions actuellement en vigueur.

A suivre donc…

 

  • IFI / ABATTEMENT  DE 30% SUR LA RESIDENCE PRINCIPALE DETENUE PAR UNE SCI

En revanche, le Conseil Constitutionnel a jugé conforme à la constitution les dispositions en matière d’ISF (désormais Impôt sur le Fortune Immobilière) excluant du bénéfice de cet abattement de 30% sur la valeur vénale de l’immeuble les personnes détenant leur résidence principale via une Société Civile Immobilière (par définition souvent familiale), cette réduction étant donc réservée aux propriétaires qui détiennent leur bien directement et non par l’intermédiaire d’une société, en fussent -ils les seuls associés (décision du 17 janvier 2020). En effet, les sociétés civiles jouissent d’une personnalité juridique propre, distincte de celle de leurs associés. Le Haut Conseil relève donc à juste titre que la résidence appartient dès lors à la société et non à ses associés…
Il rappelle en outre que la valeur des parts sociales ne correspond pas nécessairement à la valeur du bien (un certain nombre de dépenses peuvent venir les grever) et peuvent donc faire l’objet d’une évaluation spécifique.La différence de traitement est donc justifiée par la différence de situation.
D’une façon générale, l’on ne saurait que trop déconseiller d’intégrer le domicile conjugal dans une SCI car si le régime peut en paraitre séduisant lorsque tout se passe bien, il en est autrement lors de la séparation du couple, entraînant des incidences non négligeables, notamment en matière d’indemnité d’occupation puis d’attribution.

 

 

Nathalie ROUX

Avocat Associé