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Avocats à Neuilly-sur-Seine

DROIT IMMOBILIER

+ Bail commercial et taxe foncière

REFACTURATION DE LA TAXE FONCIERE PAR LE BAILLEUR

Dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation retient que la refacturation de la taxe foncière au preneur de locaux commerciaux n’a pas à être expressément prévue dans le bail.

En l’espèce, le bail prévoyait que le preneur devait rembourser au bailleur « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit « net » de toutes taxes ».

La Cour d’Appel de SAINT-DENIS DE LA REUNION, dans son arrêt du 19 janvier 2018, avait retenu que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’avait pas été expressément prévu dans le bail.

Or, la Cour de cassation, contrairement à une jurisprudence constante jusqu’alors, a estimé que la clause précitée était suffisamment précise pour imputer la taxe foncière au preneur.

Pourtant, la Loi PINEL du 18 juin 2014 et son Décret du 3 novembre 2014 s’inscrivaient dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation puisque le nouvel article L145-40-2 du Code de commerce s’agissant des baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, prévoyait l’interdiction d’imputer au locataire des charges, et notamment les impôts et les taxes non expressément spécifiés au bail.

Il est recommandé aux parties de rester vigilantes dans la rédaction des clauses de refacturation des charges, malgré l’intervention de la Loi PINEL.

Véronique DURAND

Avocat associé

Spécialisée en droit immobilier

+ L’indemnisation due en conséquence de la garantie des vices cachés

L’INDEMNISATION DUE EN CONSÉQUENCE DE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

Un arrêt du 30 janvier 2020 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise l’indemnisation des vices cachés. La garantie contre les vices cachés oblige le vendeur à répondre des défauts cachés du bien vendu (défauts postérieurs à la vente).

L’article 1644 du Code civil offre deux remèdes à l’acheteur : la résolution de la vente qui permet à l’acheteur de rendre le bien et de se voir restituer le prix d’acquisition (action rédhibitoire) ou la réduction du prix (action estimatoire). L’acheteur est en principe libre de choisir la voie qui lui convient. A ces deux actions, s’ajoute le droit d’obtenir des dommages-intérêts.

L’acheteur peut obtenir une indemnisation indépendamment ou en complément de l’action en résolution ou en réduction du prix seulement si le vendeur est de mauvaise foi. La mauvaise foi est entendue comme la connaissance par le vendeur de l’existence du vice. Par l’arrêt du 30 janvier 2020, la Cour de cassation vient réaffirmer un principe déjà énoncé en 2012 : l’acheteur peut se fonder sur la seule demande en réparation de son préjudice puisque cette action est autonome. De plus, la Haute juridiction est venue préciser que l’indemnité allouée à l’acheteur peut être supérieure au prix de vente, si l’indemnité couvre le remplacement total du bien par sa démolition et sa reconstruction.

Enfin, les professionnels intervenant à la vente peuvent engager leur responsabilité extracontractuelle. En effet, dans cette affaire la Cour de cassation approuve le raisonnement des juges du fond qui condamnent le notaire et l’agent immobilier à verser à l’acheteur 10% chacun des dommages-intérêts au titre de leur responsabilité. Ainsi, le notaire et l’agent immobilier intervenant dans le cadre peuvent engager leur responsabilité extracontractuelle lorsqu’ils ont notamment failli à leur obligation d’information et de conseil.

Me Véronique Durand

Avocat associée

+ L’exonération de plus-value immobilière de la résidence principale inoccupée

L’EXONÉRATION DE PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE INOCCUPÉE

L’Administration fiscale, tel un chien truffé, impose au titre des plus-values immobilières la cession à titre onéreux (ex : la vente) de biens immobiliers bâtis ou non-bâtis ou de droits relatifs à ces biens (ex : cession de la nue-propriété ou de l’usufruit). Cependant, la cession de la résidence principale est exonérée de plus-immobilière selon l’article 150 U du Code général des impôts.

Les services fiscaux sont venus préciser les conditions dans lesquelles l’exonération de la cession à titre onéreux résidence principale peut avoir lieu. Il faut que l’immeuble vendu soit effectivement la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Cela ne sera pas le cas lorsque la résidence principale est donnée en location ou qu’elle est occupée gratuitement par des proches du vendeur.

Lorsque le vendeur de l’immeuble a libéré les lieux avant le jour de la vente, cela ne signifie pas que l’immeuble perde sa qualité de résidence principale permettant de bénéficier de l’exonération. Cependant, cette tolérance est encadrée. En effet, l’exonération reste acquise si le vendeur est resté jusqu’à la mise en vente du bien. De plus, il faut que le délai pendant lequel l’immeuble est resté inoccupé soit considéré comme « normal » au regard des circonstances (appréciation circonstanciée selon chaque situation). L’Administration fiscale considère qu’un délai d’un an constitue le délai maximal en principe dans un contexte économique normal. Ainsi, si vous décidez de vendre votre résidence principale, vous pourrez bénéficier de l’exonération si vous vendez l’immeuble dans l’année qui suit votre départ (on considère qu’un an suffit pour accomplir toutes les diligences nécessaires à la mise en vente du bien et à la vente). Enfin, il ne faut pas que pendant cette période le bien ait été donné en location ou occupé gratuitement.

Me Véronique Durand

Avocat associée

+ La responsabilité des notaires engagée en cas de faute ayant influencé la décision des parties

LA RESPONSABILITÉ DES NOTAIRES ENGAGÉE EN CAS DE FAUTE AYANT INFLUENCÉ LA DÉCISION DES PARTIES

Un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 9 décembre 2020 précise la responsabilité du notaire. N’étant pas partie à l’acte, les parties ayant eu recours à un notaire peuvent seulement rechercher la responsabilité extracontractuelle du notaire. Dès lors, cette responsabilité du notaire ne peut être admise que si les parties démontrent qu’une faute leur a directement causé un préjudice.

La responsabilité du notaire est souvent fondée sur son devoir d’information et de conseil. En tant que professionnel, le notaire a un devoir de se renseigner sur la situation des parties, sur leurs intentions et les informer sur les solutions envisageables. La Cour de cassation réitère ses devoirs : « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ».

Pour établir le lien de causalité entre la faute du notaire (ex : défaut d’information) et le préjudice subi par les parties (ex : différence du montant de la TVA entre le compromis de vente et l’acte de vente authentique établi par le notaire), la Haute juridiction précise que les parties doivent démontrer que cette faute a influé sur leur décision. Ainsi, si les parties démontrent qu’une information complète et circonstanciée du notaire sur les conséquences de l’acte leur auraient permis de prendre une autre décision, alors la responsabilité civile délictuelle du notaire peut être engagée.

Me Véronique Durand

Avocat associée

+ Le bail commercial en danger depuis la fin du confinement ?

LE BAIL COMMERCIAL EN DANGER DEPUIS LA FIN DU CONFINEMENT ?

Les différentes périodes de confinement ont amené les restaurateurs à adapter leur activité économique en proposant la restauration à emporter pour compenser la perte de chiffre d’affaires. Cette adaptation semble logique en période de confinement, néanmoins certains ont continué cette nouvelle activité après le confinement. Cette nouvelle activité issue du confinement pourrait créer de nouveaux contentieux entre les commerçants preneurs et les bailleurs.

En effet, certains baux commerciaux ont une clause de destination restrictive (ex : local pris à bail avec l’usage unique de restaurant). Cette clause ne permet pas au restaurateur d’adjoindre une nouvelle activité comme la vente à emporter. Cependant, l’article L. 145-47 du Code de commerce permet au preneur de notifier au bailleur son intention d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

La connexité implique un lien étroit avec l’activité principale, tandis que la complémentarité renvoie à une nouvelle activité nécessaire pour le développement et une meilleure exploitation de l’activité principale. Ces deux notions impliquent que la nouvelle activité commerciale ait le même mode d’exploitation, la même installation et la même clientèle que l’activité prévue au bail. Ainsi, la jurisprudence considère la vente à emporter n’est pas une activité connexe à une activité de restauration, pizzeria, bar et brasserie puisqu’il n’y avait pas d’identité de clientèle. Cependant, la vente à emporter avec possibilité de consommer sur place a été reconnue comme activité connexe ou complémentaire puisque le commerçant visait une même clientèle.

Si la vente à emporter est retenue comme activité connexe ou complémentaire, mais que le preneur commerçant n’a pas notifié au bailleur cette nouvelle activité, il pourrait se voir opposer la clause de résolution du bail commercial ou un refus de renouvellement du bail. De plus, le bailleur serait aussi fondé à demander que les nouvelles activités commerciales adjointes soient prises en compte pour la fixation du loyer lors de la prochaine révision triennale à condition de prouver une modification notable de la valeur locative.

Me Véronique Durand

Avocat associée

+ L’instauration d’un crédit d’impôt en faveur des bailleurs qui ont consenti des abandons de loyers

L’INSTAURATION D’UN CRÉDIT D’IMPÔT EN FAVEUR DES BAILLEURS QUI ONT CONSENTI DES ABANDONS DE LOYERS

La loi de finances pour 2021 prévoit qu’un crédit d’impôt est instauré au profit des bailleurs qui consentent des abandons ou renonciations de loyers, au plus tard le 31 décembre 2021, au titre du mois de novembre 2020 pour les entreprises locataires qui sont particulièrement touchées par les conséquences des mesures restrictives dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

L’Administration fiscale a été amenée à préciser le régime de ce crédit d’impôt. Les bailleurs concernés qui peuvent bénéficier du crédit d’impôt sont les bailleurs personnes physiques domiciliées en France, les bailleurs personnes morales de droit privé et de droit public et, les contribuables non-résidents en France qui tirent l’essentiel de leurs revenus en France. Cela s’applique quel que soit le régime d’imposition applicable aux revenus.

Pour bénéficier du crédit d’impôt, le bailleur doit consentir une renonciation ou un abandon définitif de loyers hors taxes et hors accessoires échus au titre du mois de novembre 2020 au profit d’entreprises locataires qui répondent à quatre conditions cumulatives :

L’entreprise locataire doit prendre en location des locaux qui font l’objet d’une interdiction d’accueil du public au cours du mois de novembre 2020 ou exercer son activité principale dans un secteur mentionné à l’annexé 1 du décret n° 2020-1371 du 30 mars 2020 (ex : restauration traditionnelle, débit de boissons, activités des agences de voyage). Les entreprises qui ont pratiqué dans les locaux au mois de novembre 2020 une activité de livraison et de retrait de commandes sont éligibles.

L’effectif de l’entreprise locataire doit être inférieur à 5 000 salariés.

L’entreprise locataire ne doit pas être une entreprise en difficulté au sens du droit de l’Union européenne.

L’entreprise locataire ne doit pas être en liquidation judiciaire.

Lorsque l’entreprise locataire est exploité par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleurs, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance entre l’entreprise et le bailleur (article 39, 12 du Code général des impôts), le bénéfice du crédit d’impôt est subordonné à la justification par le bailleur des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire par tous moyens.

Le taux du crédit d’impôt est fixé à la moitié de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers. Le crédit d’impôt est imputé sur l’impôt sur les revenus ou sur l’impôt sur les sociétés dus par le bailleur au titre de l’année ou de l’exercice au cours de laquelle les abandons ou renonciations de loyers ont été consentis. Lorsque le montant du crédit d’impôt excède le montant de l’impôt, l’excèdent est restitué.

Me Véronique Durand

Avocat associée

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